租购并举是我国正在建设的房地产长效机制的重要组成部分。补齐租赁住房这个短板，是为了完善房地产市场，让方便、稳定、选择多样化的租赁住房成为住房市场的主流，进而缓解“千军万马抢购商品房”的市场现状，推动房地产市场平稳健康发展，让人们能够住有所居，不为住房而焦虑。

       然而，近日当积极投身于租赁住房的万科欲将其一年多前拿地建设的全自持租赁住房项目“北京翡翠书院”向市场亮相的时候，却引来了不小的质疑和风波。舆论质疑的重点主要是在其一次性支付10年租期的180万元-500万元的高额租金。此外，还推出创新的“预租”方式，现在交钱预订，要到2020年才能入住。

企业是以盈利为目的的组织，欲回收投入的资金，也是在情理之中。万科这个项目作为一年多以前以109亿元的地价拿下的土地，加上建设和管理的成本，投入应在150亿元以上，要通过完全自持租赁回收成本，即使按照现在万科公布的“天价”租金，也是很难收回的。

       低回报率是当前市场化土地价格之下推行租赁住房的必然结果。2016年底这块土地被以3.6万元/平方米的单价拍下并全自持租赁的时候，房地产业界就纷纷表示“算不过账来”“不可能赚钱”。现在，只能说是验证了当初大家的判断。

       应该说，万科基于高土地成本而把项目定位于高端租赁住房，是正确的选择，市场也需要各种层次的租赁房，这些不同层次的租赁住房，面对的是不同的市场群体，只要市场认可，就没有问题。一些舆论认为高端租赁项目的“天价”租金会拉高区域租金价格，这是站不住脚的，因为不同档次的租赁住房是不同的产品，面对的是不同的需求，就像五星级酒店和经济型酒店一样，五星级酒店的“天价”与经济型酒店的平价之间并没有必然的拉动关系。

       这个案例值得我们思考的，则是如何更好地推进规模化租赁住房市场，万科的案例显示了市场化拿地与推行租赁住房之间存在的“紧张”关系。如果按照市场化的招拍挂规则拿地，在目前的市场状况下，商业性租赁住房很难实现合理的回报，作为以盈利为目的的企业来说，就很难有积极性参与到规模化租赁型住房当中。要以“市场化配置资源”为主要力量来建设租赁住房市场，就必须在土地问题上有突破。可行的思路，一是政府在出让土地的时候，采取零地价或者低地价的方式，或者政府以土地作为股份参与到租赁住房的建设当中，分担租赁住房的高额成本；二是拿现有的土地做文章，让目前拥有土地使用权的企事业单位、工厂以及农村集体，能够拿出土地来，与品牌房企合作，建设规模化的租赁住房。

       好在，经过这两年的实践，在各地都已经展开了这样的制度创新，包括农村集体土地和一些企事业单位用地盘活用作租赁住房等都在开展。如此一来，大家都能“算过账来”，有得钱赚，市场化的租赁住房才能大规模建设，真正开启租购并举的地产新时代，人们才能真正实现住有所居。

——引自2018年4月21日《中国房地产报》

金兰德

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