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引言

      公示地价是我国地价管理体系的核心，目前我国已建立了以基准地价、标定地价、征地区片价为主的公示地价体系。标定地价是公示地价中很重要的组成部分，长期以来，各个地方都是使用以基准地价为主的地价体系做为城镇补缴地价、作价入股、资产管理等的依据。标定地价建设的时间相对比较晚，虽然早在1995年房地产管理法一并提出了基准地价和标定地价的设立要求，在1999年国土资源部实施新一轮土地价格大调查后全国大部分地区已完成了基准地价的建设和更新工作，但在2018年，重庆市才成为全国首个公示标定地价地区，而今，虽然各省市也逐步建立了标定地价体系，但一直以来未受到各地政府的重视，使标定地价体系未能在实际工作中得到应用。

       根据目前法律文件规定，标定地价有法定方面的应用和除法定外的延伸应用，主要包括：

1、为政府出让土地使用权确定出让金额提供价值参考；

2、为划拨土地转让、出租、抵押土地补交土地出让金提供价值参考；

3、为税务机关计收税款提供价值参考；

4、为企业用土地作价入股提供价值参考；

5、为清产核资中核定单位所占用土地资产提供价值参考；

6、为政府管理土地市场提供价值参考。

      标定地价中标准区域的建立基础是土地级别或均质地域，在划分标准区域时参照基准地价中的定级单元和地价区段进行划分，故基准地价是制定标定地价的基础。反过来看，标准宗地价格的定期观测和调整，可以编制出科学的地价监测指数，反映土地市场变化的规律和趋势，为基准地价的更新工作提供数据支持。

1、从反映的时间上看

      按相关规定基准地价每2-3年修正一次，但在具体施行中，更新的时间基本在3年以上，导致基准地价的现势性较差。标定地价是以年度为周期开展的，反映实际市场地价水平，故标定地价有较强的现势性。

2、从价格水平上看

       基准地价是反映一定区域范围的平均地价水平，价格精确度较低。标定地价反映的是单宗土地的市场价格，具有微观和准确性。

3、从应用上看

      使用基准地价进行待估地块测算，修正调整的因素相对较多，测算规则相对标定地价复杂，影响评估结果的准确统一。使用标定地价进行待估地块测算时，可直接用标准宗地与待估地块进行比较，修正调整的因素相对较少，简单修正后即得出待估宗地价格，便于计算和应用。

       由此可以看出，标定地价反映的是具体某一宗地块的价格，表示上具有直观性和准确性，通过每年的地价及时更新工作，能及时准确的反映地价的变化情况，具有很强的现势性，而正因为标定地价具有的直观性、准确性、现势性等优点，在进行待估地块测算时，可需要进行修正调整的因素相应减少，故应用标定地价修正法进行地价的测算过程会简便易行、容易操作，使计算出来的价值相对统一。

      随着标定地价建设工作的不断推进，广东省21个地级市已全部完成公示地价的首轮或更新成果的公示，其中深圳市规划和自然资源局于2019年10月印发了《深圳市2018年度标定地价成果》及《深圳市地价测算规则》，成为全国率先全面应用标定地价的城市，并且在地价评估、应用、管理等方面进行了一系列创新，例如建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”，在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合，实现了“一个测算规则”；测算修正体系分为技术修正和政策修正，对重大产业、保障民生领域等设置调节系数，精准降低地价成本；上线地价测算平台，实现地价测算的自动化、智能化和便民化等。

      深圳市对标定地价成果应用的一系列创新举措在推动标定地价发展进程中起到了积极的作用，也为标定地价的广泛应用提供了可行的模式和经验。

       2020年《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》指出，完善要素市场化配置是建设统一开放、竞争有序市场体系的内在要求，因此建立和完善标定地价制度，是完善市场决定要素价格机制，完善土地管理制度，优化土地资源市场配置的具体行动，也是进一步深化土地使用制度改革的总体趋势。

      各级政府部门现阶段主要应用为基准地价体系，基准地价主要作用之一也在于协助政府界定出让价及补缴地价款的最低价格水平，在招商引资及保障所有者权益中起到底线的作用。鉴于目前标定地价建设起步较晚，各地方在具体应用层面还处在探索阶段，体系成果覆盖范围与用途类型均不及基准地价全面，因此结合我国城乡土地市场的发展和土地管理的现状需求，可建立基准地价与标定地价双核心机制，根据市场发育状况、管理需求灵活选取基准地价或标定地价使用，使充分发挥各自的长处，互为补充，实现对地价的精准管控。